共用部分とは、(1)区分所有建物における専有部分以外の建物部分、(2)区分所有建物における専有部分に属しない建物の附属物、(3)規約によって共用部分とされた附属の建物（物置、ガレージ等）をいいます（同法2条4項）。

これらのうち、(1)は、法律上当然に共用部分となる「法定共用部分」と、本来は、専有部分となりうる建物部分について規約によって共用部分とされた「規約共用部分」とに分けられます。

 法定共用部分とされるのは、「数個の専有部分に通ずる廊下」「階段室」等の「構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」です（同法4条1項）。一般的に法定共用部分とされるものとして、建物の躯体、玄関ホール、エレベーター室、電気室、バルコニー等があります。

法定共用部分については、規約によってもこれを専有部分とすることはできないものと解されています。

規約共用部分は、区分所有権の目的となりうる建物部分（すなわち1個の専有部分となりうる部分）又は附属の建物（上記(3)の場合）を規約に定めを設けることによって共用部分とするものです。

以上は区分所有法に基づく説明ですが、同法は専有部分と共用部分の区分けを余白なく設けているとはいえません。すなわち、法定共用部分に該当するとはいえない一方で、独立性のある建物部分に当然に属するともいえない建物の部分についてどこまでが専有部分で、どこからが共用部分となるのかについて、同法は沈黙しています。規約がこの空白を埋める機能を果たすべきことになります。